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投资者偏爱小房企 万创国际突围而出

时间:2018-12-03来源: 作者:admin点击:
投资者偏爱小房企万创国际突围而出 2018-12-0315:19来源:港股那点事补习/融资/房地产 原标题:投资者偏爱小房企万创国际突围而出作者:格隆汇·观舍最近,万创国际于11月21日向相关联交所提交上市申请。今年上市的房地产企业交表连同已上市企业合共达到10家,且上市后表现远远优于大盘。这

投资者偏爱小房企 万创国际突围而出

2018-12-03 15:19来源:港股那点事补习/融资/房地产

原标题:投资者偏爱小房企 万创国际突围而出

作者:格隆汇·观舍

最近,万创国际于11月21日向相关联交所提交上市申请。今年上市的房地产企业交表连同已上市企业合共达到10家,且上市后表现远远优于大盘。这说明市场资本已经用“脚”来投票,选择业务和前景确定性更高的企业。

众所周知,中国逐渐进入存量时代,而发展趋势是从城镇化程度高的城市向外辐射。长三角、京津冀、粤港澳大湾区三个区域的城镇化程度平均已经超过70%,因此率先进入存量发展阶段,随后进而向周边的二三线城市延伸,这一阶段周边的城镇化速度将加快。

因此造就了房地产投资的三条脉络:1、大型龙头,享受市场份额集中;2、深耕核心区域二三线城市的“小而美”企业,保证盈利能力同时享受城镇化加速;3、在一二线城市持有商业地产及具有旧改优势的企业。而万创国际具备上述第二种标的的特征,下面通过招股书看看公司发展情况。

一、深耕淮南,走向安徽

万创国际是一家以地产综合开发为主营业务的企业。公司发展历史最早可追溯到2003年,当时公司名称为泉山湖置业,由汪波先生及其家族创立。公司起源于淮南,主要以发展位于淮南市的泉山湖项目为主,因此目前公司获取收益主要来源该项目。

招股书显示,2015年、2016年、2017年万创国际分别实现收益4.24亿元、7.81亿元以及6.29亿元。截止2017年9月30日,实现收益2.89亿元;截止2018年9月30日,实现收益7.57亿元。可见2016年以来,公司结转的收入保持稳定释放。

2018年,按前九个月的业绩推算,万创国际年收益有望超过8亿元,净利润肯定同比倍升。公司在淮南市房地产市场中名列前茅,超过一众大型房企,毫无疑问是一家深耕淮南的”小而美“的企业。

公司一直开发的泉山湖项目是一个十分大型的项目,泉山湖项目具有不同形式的住宅物业,包括中至高层住宅、联型排屋及独楝房屋,并同时配备了设计精良的配套生活设施,如幼儿园、中学、只限居民进入的公园、会所、泳池、补习社、健身中心、各式零售店等,为淮南市最大的住宅项目。

凭借这个项目,公司成为安徽省房地产协会所颁发的”2017-2018年度安徽省地产行业优秀品牌房“。万创国际于2018年上半年在安徽省淮南市房地产开发商10强中排名第一。已在当地建立了庞大的市场份额,同时积累的品牌效益、开发经验及执行能力足以推动公司把”泉山湖“模式拓展至整个安徽。

房地产公司的前景往往与其开发中的项目布局有莫大关系,而这又与项目所在地的经济发展成正比。而公司定位的安徽省整体发展是具备潜力的。

安徽省邻接长三角地区,而长三角是我国重要的经济地区。总体而言,长三角的发展主要是上海和江苏以及浙江这两个省在共同推动发展,近些年来,如文章开头所言,随着长三角地区的城镇化成熟,资源和需求正向外溢出,而华中地区仍有较高的城镇化空间,那么”卡位“在中间的安徽便具备了区位优势。

安徽之前有5个城市进入了长三角的成员单位,分别是合肥、马鞍山,芜湖,滁州,淮南。近日安徽又增加了4个城市加入成员单位,分别是铜陵,安庆,池州,宣城。安徽在区域效应下,未来城市和需求也将稳定上升,因此万创国际所持有的土储及物业价值也将显现。

二、在售项目货值高,上市谋加速

万创国际作为一家小型规模的房企,在行业集中度加大的环境下,其土地储备的可持续性成为大家关注的焦点。这也决定了未来的业绩增速情况。

招股书显示,截止2018年9月30日,万创国际拥有总建筑面积73.37万平方米的土地储备,包括仍未售出的可销售总建筑面积3.61万平方米及可租赁总建筑面积2.24万平方米的已竣工物业,占总土地储备面积8.00%;总规划建筑面积47.97万平方米的开发中物业,占总土地储备65.4%;及总规划建筑面积19.55万平方米的持作未来开发物业,占总建筑土地储备26.6%。

也就是大概6-7成的土储正在开发,其中主要包括两个项目,一个为“御香山”项目,另一个为刚获取的六安市项目。其中,公司可出售/可租赁总面积达16万平方米的御香山项目,以该项目的可销售面积计算,货值已有望超过20亿元。去年,万创国际的全年收入约6.3亿元。这个项目于今年9月30日前已展开预售,换言之,未来两年可交付的“御香山”项目将可支撑了公司未来两年的收入和利润增长。

而在土储获取上,万创国际仍保持较好的节奏。今年10月,万创国际为获取更大的市场空间,将业务版图扩大至安徽省另一个战略目标地区——六安市。招股书指出,万创国际以总代价约3.36亿元收购安徽六安一宗土地,六安万创未来置业为此而注册成立,预期于2018年11月取得相关土地使用权证,并将于2019第一季度开始建设。

公司的毛利率和利润率持续上升,去年全年为25.5%,而今年首九个月则为34.7%,净利润率亦达17.8%。远较同业平均水平为佳。这是小型区域性企业的优势,但是如果公司要持续向安徽各城市或以外扩张的策略,那么资金变得至关重要。

目前公司的净负债率大幅下滑,截至2018年9月30日,公司净负债率为88%。从现金流上看,降负债主要原因是过去结转收入释放,而2017年开始公司进入负债偿还周期。

经营活动现金流方面,公司由于购地压力不大,而近期有“御香山”项目的预售回款支撑,因此债务带来的风险并不突显。但是融资端因为有新增的六安项目影响,如果需要进一步获得土储,如今的上市融资则成为十分重要的资金来源。此外,值得留意的是,参考过去多家房企上市后的融资情况,可以看到一个非常显著的趋势,就是融资成本的大幅下降。再者,国际融资平台多元化,亦有利房企于港股上市后把融资成本降低,从而提升盈利能力。

结尾:

万创国际作为一家“小而美”的区域性房企,在市场上并不多见,具有一定的稀缺性。今年上市的有小型长三角房地产商大发地产(6111.HK),股价表现稳健,尤其是上市当天虽然遇上”股灾日”,但仍可紧守招股价。另外,其市盈率更远高于同业平均水平,进一步说明投资者对小型房企的钟爱。从目前市场对房地产新股的偏好情况,以及过往港股小市值股票上市表现来看,投资者可以持续关注万创国际。返回搜狐,查看更多

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