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2018年1-3月数据┃投资增速继续攀升至10.4%, 中部地区成销售、投资亮点

时间:2018-04-17来源: 作者:admin点击:
  本数据研究系列由<亿翰研究社>独家出品  阅读提示:  正文共2617字;预计阅读时间:7分钟  一.  销售增速回落,中西部地区销售表现亮眼  2018年1-3月,全国商品房累计销售金额2.56万亿元,同比增长10.4%,增速较前期下降4.9个百分点;销售面积3.01亿平米,同比增

  本数据研究系列由<亿翰研究社>独家出品

  阅读提示:

  正文共2617字;预计阅读时间:7分钟

  一.

  销售增速回落,中西部地区销售表现亮眼

  2018年1-3月,全国商品房累计销售金额2.56万亿元,同比增长10.4%,增速较前期下降4.9个百分点;销售面积3.01亿平米,同比增长3.6%,增速较2017年全年增速回落4.1个百分点。3月单月销售金额为1.31万亿元,同比增长;销售面积1.55亿平米,同比增长。

  从销售端数据看,1-3月累计销售金额和3月单月销售金额增速均明显回落,主要是由于销售面积和均价增速双双下行所致。销售金额增速的回落符合我们之前的预期,高基数销量下,增速不会一直维持在很高的水平。

  从区域来看,1-3月分区域商品房销售面积累计增速分别为:东部同比下降7.3%、中部同比上升14.6%、西部同比上升12%、东北部同比上升8.5%,1-3月分区域商品房销售金额累计增速分别为:东部同比下降0.9%,中部同比上升28.2%,西部同比上升29%,东北部同比上升26.6%。东部地区由于高基数的原因,销售增速已经出现负增长,而中部、西部地区的销售面积、销售金额增速均维持在较高位置。

  此外,中西部地区销售金额增速远超销售面积增速,也证明了在去库存以及返乡置业热潮的背景下,三四线城市房价上扬明显。我们认为,三四线城市相对仍处于政策的呵护之下,多数三四线城市还没有出台限购限贷政策,同时受棚改政策的影响,短期内三四线城市仍会是市场成交量的主力。

  图:2017-2018年3月全国商品房累计销售额及增速

  图:2017年-2018.3全国商品房累计销售面积及增速

  图:分区域销售面积增长情况

  二.

  投资增速继续反弹,企业补库存意愿较强

  (1)土地成交增速反弹,市场小幅回暖

  2018年1-3月的土地购置面积为3802万平米,同比增加0.5%,较2017年全年下降15.3个百分点;1-3月全国累计土地成交价款1634亿元,同比增长20.3%,增速较2017年全年降低29.1个百分点。

  2017年市场补库存开始,基数提升导致18年土地购置增速下行,3月份土地购置面积和成交价款增速的反弹,说明企业仍然有比较强的补库存意愿,18年拿地增速或许会有回落,但依然会维持在较高的位置。

  图:累计土地成交价款及增速

图:单月土地成交价款及增速

  (2)新开工增速反弹,补库存热情持续

  2018年1-3月,全国房屋累计新开工面积34615万平方米,同比增长9.7%,增速较2017年全年上升2.9个百分点,新开工增速明显提升说明企业投资开工热情较高,市场补库存行情将持续。

  图:2017年-2018年3月累计新开工面积及增速

  (3)开发投资总额继续上行,

  中部地区增速领先

2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速较前期继续增长0.5个百分点,较2017年全年提高2.9个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。3月单月全国房地产开发投资金额为10460亿元,同比增长10.83%。其中中部地区投资增速表现亮眼,1-3月累计投资增速为14.98%,3月单月投资增速为20.23%;东部、西部和东北部地区的1-3月累计投资金额增速分别为11.8%、2.9%和1.3%。

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  1-3月份房地产开发投资总额继续上行,我们将其归因于两方面:

  中部、西部地区销售火热行情延续,企业补库存意愿强烈;其次,房企纷纷采用高周转模式攻城略地、抢夺时间窗口扩大规模,新开工增速反弹直接带动投资增速的继续上行。

  图:房地产开发投资累计金额

  三.

  去杠杆趋势明确,

  关注融资趋紧的潜在影响

  2018年1-3月,房地产开发企业到位资金3.68万亿元,同比增长3.1%,增速比2017年全年回落5.1个百分点。

  图:房地产开发企业累计到位资金

  图:房地产开发企业累计到位资金组成

  2018年1-3月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:

  ?国内贷款6957亿元,同比增长0.9%;

  ?利用外资16亿元,同比减少78.4%;

  ?自筹资金11449亿元,同比增长5.1%;

  ?其他资金18348亿元,同比增加3.0%。

  其中,房地产开发企业到位资金中利用外资仅有16亿元,同比减少78.4%,这在一定上说明在房地产行业全面去杠杆的背景下,企业获取资金的难度在加大,获取资金的量也在缩减。

  个人按揭贷款有5160亿元,同比减少6.8%,继续维持下行态势,说明居民去杠杆的进程在持续推进,住房信贷获取难度加大。定金及预收款为11130亿元,同比增加11.2%,表明购房者首付比例提升,可能与贷款收紧及住宅市场的供不应求有关;从第五次国家金融工作会议提出脱虚入实开始,房地产行业进入全方位去杠杆氛围中。

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房地产开发企业到位资金增速持续下滑,已经连续两个月低于投资增速。而随着销售增速的回落,我们预计企业到位资金增速会进一步承压。在金融去杠杆的背景之下,房地产行业资金来源有所趋紧。我们之前判断企业投资开工热情较高,但是需要进一步关注去杠杆背景下融资收紧所带来的影响。

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